ما هو الرهن العقاري في أمريكا؟ الأنواع، وكيفية عملها، وأمثلة

في هذا المقال سوف نشرح لكم ما هو الرهن العقاري في أمريكا، وما هي أنواعه، وكيف يعمل، ولماذا يحتاج الناس إلي الرهن العقاري، والمزيد من المعلومات.

ما هو الرهن العقاري في أمريكا Mortgage؟

الرهن العقاري هو نوع من القروض يستخدم لشراء أو صيانة منزل أو أرض أو أنواع أخرى من العقارات. يوافق المقترض على السداد للمقرض بمرور الوقت، عادةً في سلسلة من الدفعات المنتظمة التي تنقسم إلى أصل الدين والفائدة. ثم يكون العقار بمثابة ضمان لتأمين القرض.

يجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري من خلال المقرض المفضل لديه والتأكد من استيفائه للعديد من المتطلبات، بما في ذلك الحد الأدنى من درجات الائتمان والدفعات الأولى. تخضع طلبات الرهن العقاري لعملية اكتتاب صارمة قبل أن تصل إلى مرحلة الإغلاق. تختلف أنواع الرهن العقاري بناءً على احتياجات المقترض، مثل القروض التقليدية والقروض ذات السعر الثابت.

المفاتيح الرئيسية

• الرهون العقارية هي القروض التي تستخدم لشراء المنازل وأنواع أخرى من العقارات.
• العقار نفسه بمثابة ضمان للقرض.
• تتوفر القروض العقارية في مجموعة متنوعة من الأنواع، بما في ذلك سعر الفائدة الثابت وسعر الفائدة القابل للتعديل.
• تعتمد تكلفة الرهن العقاري على نوع القرض، ومدته (مثل 30 عامًا)، وسعر الفائدة الذي يتقاضاه المُقرض.
• يمكن أن تختلف معدلات الرهن العقاري بشكل كبير اعتمادًا على نوع المنتج ومؤهلات مقدم الطلب.

كيف تعمل الرهون العقارية Mortgage

يستخدم الأفراد والشركات الرهن العقاري لشراء العقارات دون دفع ثمن الشراء بالكامل مقدمًا. يقوم المقترض بسداد القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات حتى يمتلك العقار بشكل مجاني وواضح. معظم الرهون العقارية التقليدية يتم استهلاكها بالكامل. وهذا يعني أن مبلغ السداد المنتظم سيبقى كما هو، ولكن سيتم دفع نسب مختلفة من أصل القرض مقابل الفائدة على مدار عمر القرض مع كل دفعة. شروط الرهن العقاري النموذجية هي لمدة 30 أو 15 سنة.

تُعرف الرهون العقارية أيضًا باسم الامتيازات ضد الممتلكات أو المطالبات على الممتلكات. إذا توقف المقترض عن دفع الرهن العقاري، فيمكن للمقرض حجز الرهن على العقار.

على سبيل المثال، يتعهد مشتري منزل سكني بمنزله للمقرض، الذي لديه بعد ذلك مطالبة بالعقار. وهذا يضمن مصلحة المُقرض في العقار في حالة تخلف المشتري عن الوفاء بالتزاماته المالية. في حالة حبس الرهن، يجوز للمقرض طرد السكان، وبيع العقار، واستخدام الأموال الناتجة عن البيع لسداد ديون الرهن العقاري.

عملية الرهن العقاري

يبدأ المقترضون المحتملون العملية من خلال التقدم بطلب إلى واحد أو أكثر من مقرضي الرهن العقاري. سيطلب المُقرض دليلاً على أن المقترض قادر على سداد القرض. قد يشمل ذلك البيانات المصرفية والاستثمارية والإقرارات الضريبية الأخيرة وإثبات الوظيفة الحالية. سيقوم المُقرض عمومًا بإجراء فحص ائتماني أيضًا.

إذا تمت الموافقة على الطلب، فسيقدم المُقرض للمقترض قرضًا يصل إلى مبلغ معين وبسعر فائدة معين. يمكن لمشتري المنازل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري بعد اختيار عقار للشراء أو أثناء قيامهم بالتسوق لشراء واحد، وهي عملية تعرف بالموافقة المسبقة. إن الحصول على موافقة مسبقة للحصول على رهن عقاري يمكن أن يمنح المشترين ميزة في سوق الإسكان الضيق لأن البائعين سيعرفون أن لديهم المال لدعم عرضهم.

بمجرد أن يتفق المشتري والبائع على شروط صفقتهما، فإنهما أو ممثلوهم سوف يجتمعون فيما يسمى بالإغلاق. يحدث هذا عندما يقوم المقترض بسداد الدفعة الأولى للمقرض. سيقوم البائع بنقل ملكية العقار إلى المشتري والحصول على المبلغ المتفق عليه، وسيقوم المشتري بالتوقيع على أي مستندات رهن عقاري متبقية. قد يفرض المُقرض رسومًا مقابل إنشاء القرض (أحيانًا على شكل نقاط) عند الإغلاق.

خيارات

هناك المئات من الخيارات حيث يمكنك الحصول على رهن عقاري. يمكنك الحصول على رهن عقاري من خلال اتحاد ائتماني أو بنك أو مقرض خاص بالرهن العقاري أو مقرض عبر الإنترنت فقط أو وسيط رهن عقاري. بغض النظر عن الخيار الذي تختاره، قارن الأسعار عبر الأنواع للتأكد من أنك تحصل على أفضل صفقة.

أنواع الرهن العقاري

الرهون العقارية تأتي في مجموعة متنوعة من الأشكال. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا و15 عامًا. بعض شروط الرهن العقاري قصيرة تصل إلى خمس سنوات، في حين أن بعضها الآخر يمكن أن يستمر لمدة 40 عامًا أو أكثر. قد يؤدي تمديد الدفعات على مدى سنوات أخرى إلى تقليل الدفعة الشهرية، ولكنه يزيد أيضًا من إجمالي مبلغ الفائدة الذي يدفعه المقترض على مدار عمر القرض.

ضمن فترات زمنية مختلفة هناك أنواع عديدة من قروض الإسكان، بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) المتاحة لمجموعات سكانية محددة قد لا يكون لها دخل. أو درجات الائتمان أو الدفعات المقدمة المطلوبة للتأهل للحصول على القروض العقارية التقليدية.

فيما يلي بعض الأمثلة فقط لبعض الأنواع الأكثر شيوعًا من قروض الرهن العقاري المتاحة للمقترضين.

الرهون العقارية ذات السعر الثابت

النوع القياسي من الرهن العقاري هو سعر فائدة ثابت. مع الرهن العقاري بسعر ثابت، يظل سعر الفائدة كما هو طوال مدة القرض، كما هو الحال مع الدفعات الشهرية للمقترض تجاه الرهن العقاري. يُطلق على الرهن العقاري ذو السعر الثابت أيضًا اسم الرهن العقاري التقليدي.

تنبيه: التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.

الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)

مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، يكون سعر الفائدة ثابتًا لفترة أولية، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بشكل دوري بناءً على أسعار الفائدة السائدة. غالبًا ما يكون سعر الفائدة الأولي أقل من سعر السوق، مما قد يجعل الرهن العقاري في متناول الجميع على المدى القصير ولكن ربما أقل تكلفة على المدى الطويل إذا ارتفع السعر بشكل كبير.

عادةً ما يكون لـ ARM حدود أو حدود قصوى لمدى ارتفاع سعر الفائدة في كل مرة يتم تعديلها وبشكل إجمالي على مدار عمر القرض.

نصيحة: الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بنسبة 5/1 هو ARM الذي يحافظ على سعر فائدة ثابت خلال السنوات الخمس الأولى، ثم يتم تعديله كل عام بعد ذلك.

القروض ذات الفائدة فقط

يمكن أن تتضمن الأنواع الأخرى الأقل شيوعًا من الرهون العقارية، مثل الرهون العقارية ذات الفائدة فقط وخيارات الدفع ARM، جداول سداد معقدة ويتم استخدامها بشكل أفضل من قبل المقترضين المتطورين. قد تتميز هذه الأنواع من القروض بدفعة كبيرة في نهايتها.

واجه العديد من أصحاب المنازل مشاكل مالية مع هذه الأنواع من الرهون العقارية خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

عكس الرهون العقارية

كما يوحي اسمها، الرهن العقاري العكسي هو منتج مالي مختلف تماما. وهي مصممة لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر والذين يرغبون في تحويل جزء من حقوق الملكية في منازلهم إلى أموال نقدية.

يمكن لأصحاب المنازل هؤلاء الاقتراض مقابل قيمة منازلهم والحصول على الأموال كمبلغ مقطوع أو دفعة شهرية ثابتة أو خط ائتمان. يصبح رصيد القرض بالكامل مستحقًا عند وفاة المقترض، أو انتقاله بشكل دائم، أو بيع المنزل.

نصيحة: ضمن كل نوع من أنواع الرهن العقاري، يتوفر للمقترضين خيار شراء نقاط الخصم لشراء سعر الفائدة المنخفض. النقاط هي في الأساس رسوم يدفعها المقترضون مقدمًا للحصول على سعر فائدة أقل على مدار مدة قرضهم. عند مقارنة معدلات الرهن العقاري، تأكد من مقارنة الأسعار بنفس عدد نقاط الخصم لإجراء مقارنة حقيقية.

متوسط ​​أسعار الرهن العقاري في أمريكا (حتى الآن لعام 2022)

يعتمد المبلغ الذي يتعين عليك دفعه مقابل الرهن العقاري على نوع الرهن العقاري (مثل ثابت أو قابل للتعديل)، ومدته (مثل 20 أو 30 عامًا)، وأي نقاط خصم مدفوعة، وأسعار الفائدة في ذلك الوقت. يمكن أن تختلف أسعار الفائدة من أسبوع لآخر ومن مُقرض إلى مُقرض، لذلك من المفيد التسوق.

كانت معدلات الرهن العقاري عند أدنى مستوياتها القياسية في عام 2020، حيث وصلت المعدلات إلى أدنى مستوياتها عند متوسط ​​2.66٪ على الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا للأسبوع الذي يبدأ في 24 ديسمبر 2020.

5

 استمرت الأسعار في البقاء منخفضة بشكل ثابت طوال عام 2021 وبدأت في الارتفاع بشكل مطرد منذ 3 ديسمبر 2021 (انظر الرسم البياني أدناه). وفقًا لشركة Federal Home Loan Mortgage Corp، بدا متوسط ​​أسعار الفائدة على هذا النحو اعتبارًا من يوليو 2022:

• رهن عقاري لمدة 30 عامًا بسعر فائدة ثابت: 5.30%
• رهن عقاري لمدة 15 عامًا بسعر فائدة ثابت: 4.45%
• 5/1 الرهن العقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل: 4.19%

Mortgage Rates - By: www.investopedia.com

كيفية مقارنة الرهون العقارية

كانت البنوك وجمعيات الادخار والقروض والاتحادات الائتمانية هي المصادر الوحيدة تقريبًا للقروض العقارية في وقت ما. واليوم، تشمل الحصة المتزايدة من سوق الرهن العقاري المقرضين غير المصرفيين، مثل Better، وloanDepot، وRocket Mortgage، وSoFi.

إذا كنت تتسوق للحصول على رهن عقاري، فيمكن أن تساعدك حاسبة الرهن العقاري عبر الإنترنت في مقارنة الدفعات الشهرية المقدرة، بناءً على نوع الرهن العقاري وسعر الفائدة وحجم الدفعة الأولى التي تخطط لسدادها. يمكن أن يساعدك أيضًا في تحديد مدى تكلفة العقار الذي يمكنك تحمله بشكل معقول.

بالإضافة إلى أصل المبلغ والفائدة التي ستدفعها على الرهن العقاري، يجوز للمقرض أو خدمة الرهن العقاري إنشاء حساب ضمان لدفع ضرائب الأملاك المحلية، وأقساط التأمين على أصحاب المنازل، وبعض النفقات الأخرى. ستضيف هذه التكاليف إلى دفعات الرهن العقاري الشهرية.

لاحظ أيضًا أنه إذا قمت بسداد أقل من 20٪ دفعة مقدمة عند الحصول على الرهن العقاري الخاص بك، فقد يطلب المُقرض الخاص بك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، والذي يصبح تكلفة شهرية إضافية أخرى.

هام: إذا كان لديك رهن عقاري، فأنت لا تزال تمتلك منزلك (وليس البنك). ربما يكون البنك الذي تتعامل معه قد أقرضك المال لشراء المنزل، ولكن بدلاً من امتلاك العقار، فإنه يفرض عليه امتيازًا (يتم استخدام المنزل كضمان، ولكن فقط في حالة التخلف عن السداد). إذا تخلفت عن سداد الرهن العقاري وحجزت الرهن العقاري الخاص بك، فقد يصبح البنك المالك الجديد لمنزلك.

لماذا يحتاج الناس إلى الرهن العقاري Mortgage؟

غالبًا ما يكون سعر المنزل أكبر بكثير من المبلغ المالي الذي توفره معظم الأسر. ونتيجة لهذا فإن الرهن العقاري يسمح للأفراد والأسر بشراء مسكن عن طريق تسديد دفعة أولى صغيرة نسبياً، مثل 20% من سعر الشراء، والحصول على قرض لتغطية المبلغ المتبقي. ويتم بعد ذلك تأمين القرض بقيمة العقار في حالة تخلف المقترض عن السداد.

هل يمكن لأي شخص الحصول على رهن عقاري؟

سيحتاج مقرضي الرهن العقاري إلى الموافقة على المقترضين المحتملين من خلال عملية التقديم والاكتتاب. يتم تقديم قروض الإسكان فقط لأولئك الذين لديهم ما يكفي من الأصول والدخل مقارنة بديونهم لحمل قيمة المنزل عمليًا بمرور الوقت. يتم أيضًا تقييم درجة الائتمان للشخص عند اتخاذ قرار تمديد الرهن العقاري. يختلف سعر الفائدة على الرهن العقاري أيضًا، حيث يحصل المقترضون الأكثر خطورة على أسعار فائدة أعلى.

يتم تقديم الرهون العقارية من خلال مجموعة متنوعة من المصادر. غالبًا ما تقدم البنوك والاتحادات الائتمانية قروضًا منزلية. هناك أيضًا شركات رهن عقاري متخصصة تتعامل فقط مع قروض الإسكان. يمكنك أيضًا توظيف وسيط رهن عقاري غير منتسب لمساعدتك في التسوق للحصول على أفضل سعر بين المقرضين المختلفين.

ماذا يعني الثابت مقابل المتغير على الرهن العقاري؟

العديد من الرهون العقارية تحمل سعر فائدة ثابت. وهذا يعني أن المعدل لن يتغير طوال مدة الرهن العقاري بأكملها - عادة 15 أو 30 سنة - حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة أو انخفضت في المستقبل. الرهن العقاري المتغير أو القابل للتعديل (ARM) له سعر فائدة يتقلب على مدى عمر القرض بناءً على ما تفعله أسعار الفائدة.

كم عدد الرهون العقارية التي يمكنني الحصول عليها في منزلي؟

يقوم المقرضون عمومًا بإصدار رهن عقاري أول أو أساسي قبل السماح برهن عقاري ثانٍ. يُعرف هذا الرهن العقاري الإضافي عادةً باسم قرض ملكية المنزل. لا يقدم معظم المقرضين رهنًا عقاريًا لاحقًا مدعومًا بنفس العقار. من الناحية الفنية، لا يوجد حد لعدد القروض الصغيرة التي يمكنك الحصول عليها على منزلك طالما أن لديك الأسهم ونسبة الدين إلى الدخل ودرجة الائتمان للحصول على الموافقة عليها.

لماذا سمي بالرهن العقاري؟

كلمة "الرهن العقاري" تأتي من اللغة الإنجليزية القديمة والفرنسية وتعني "التعهد بالموت". يحصل على هذا الاسم لأن هذا النوع من القروض "يموت" عندما يتم سداده بالكامل أو إذا تخلف المقترض عن السداد.

خاتمة

تعد الرهونات العقارية جزءًا أساسيًا من عملية شراء المنازل بالنسبة لمعظم المقترضين الذين لا يملكون مئات الآلاف من الدولارات نقدًا لشراء عقار بشكل مباشر. تتوفر أنواع مختلفة من قروض الإسكان مهما كانت ظروفك. تتيح البرامج المختلفة التي تدعمها الحكومة لعدد أكبر من الأشخاص التأهل للحصول على قروض عقارية وتحقيق حلمهم في ملكية المنازل.